B Sachverständigenbüro für Baubiologie und Schäden an Gebäuden

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SACHVERSTÄNDIGENBÜRO THOMAS W.SCHMIDT
FREIER UND UNABHÄNGIGER SACHVERSTÄNDIGER FÜR BAUBIOLOGIE UND
SCHÄDEN AN GEBÄUDEN

Rechtliche Situation bei Schimmelpilz

          Bloßer Verdacht der Gesundheitsgefährdung reicht nicht aus

Im Fall eines Schimmelpilzbefalls gibt es Rechte und Pflichten die sowohl den Vermieter wie auch den Mieter betreffen. In der Regel ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem nicht gesundheitsgefährdenden Zustand dem Mieter zu überlassen. Dem Mieter wiederrum wird ein situationsgerechtes Heizen und Lüften der Mietsache abverlangt. Im Streitfall ist zu klären, ob bauliche oder sonstige Mängel der Mietsache den Schimmelpilz zu Grunde liegen oder aber ein nicht situationsgerechtes Lüften und  Heizen den Schimmelpilz verursacht. Ist sich der Mieter sicher richtig gehandelt zu haben, so kann er  dem Vermieter eine schriftliche Mietmängelanzeige überreichen in der er eine Frist zur Mietmängelbeseitigung sowie eine Aufforderung zu Mietminderung setzt. Im Prinzip ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache im einen einwandfreien Zustand zu überlassen. Dem Vermieter wird nahegelegt den Mieter explizit über  richtiges Heizen und Lüften aufzuklären; beispielsweise über die Verwendung eines Merkblattes das dem Mietvertrag beigelegt wird. Wenn aber falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters der Schimmelbildung zu Grunde liegt sollte der Vermieter den Mieter schriftlich zur Behebung der Mängel, auf Kosten des Mieters, auffordern.

Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn die Benutzung der Wohnung seine Gesundheit erheblich gefährdet (§ 544 BGB). Oft zutreffend ist dies beim  schimmelbefall der Fall.  Von einer voreiligen Kündigung ist  abzuraten.

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden und der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten fortsetzt (§ 553 BGB).

 

Landgericht Mainz, (Beschluß vom 14. November 1997, Az: 3 T 102/97) :

Zwar ist es für eine Mieterkündigung eines Wohnraummietvertrages nach BGB § 569 nicht erforderlich, daß eine Erkrankung schon eingetreten ist. Eine bloße Anscheinsgefahr für eine gesundheitliche Beeinträchtigung des Mieters reicht aber für eine Kündigung nach BGB § 569 nicht aus. Die bloße Befürchtung des Mieters, stellenweise an den Wohnungsaußenwänden aufgetretener Schimmel könne Krankheiten aus dem allergischen Formenkreis auslösen, genügt demgemäß nicht für eine fristlose Kündigung nach BGB § 569. Zudem kann der Mieter eine fristlose Kündigung nach BGB § 569 dann, wenn der die Gesundheitsgefahr auslösende Umstand ohne weiteres leicht behebbar ist (hier: mögliche Sanierung der schimmelbefallenen Wandflächen), nur aussprechen, wenn er zuvor erfolglos eine Fristsetzung mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung ausgesprochen hat. Kommt der Vermieter dann seiner Verpflichtung zur Sanierung nicht nach, kann der Mieter dies auch selbst auf Kosten des Vermieters durchführen lassen.

 

gutachter schimmelIm Streitfall kann ein Hinzuziehen eines Sachverständigen Baubiologen zur Erstellung eines Gutachtens über bauliche Mängel oder Schäden an der Bausubstanz  von Vorteil sein und eine Klärung des Rechtstreits wesentlich beschleunigen.